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不动产在企业中的存在形式与企业的经营有关

1、房地产开发企业的经营范围主要为开发、建造、销售房地产。房地产开发企业的主要资产一般集中反映在存货科目，归集房地产开发企业开发项目的所有成本，从实物形态上主要分为土地使用权、在建工程（在产品）和已竣工的商品房（产成品）等。

2、从事物业经营管理的企业，企业估价评级分析，管理的对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅过公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。以上这些不动产物业，以房地合一的形式在投资性房地产科目核算。

3、企业以自用为目的的不动产，正在建设或建设未竣工的房地产在在建工程核算。

4、已经竣工、投入使用后的不动产：

土地在无形资产--土地使用权核算，房屋在固定资产--房屋建筑物核算。

上市公司并购重组中价值评估存在的问题

（一）重视资产价值、忽视企业价值

在以往的我国资产评估实践中，对企业整体价值评估一般采用各单项资产价值加和的方法。这种评估思路虽然*与企业的账面价值相对应，深圳企业估价评级，但往往遗漏企业的无形资产。企业普遍存在的无形资产诸如人力资源、客户群、技术、商标等在企业的财务账上未作计量和确认，但它对创造企业价值至关重要，例如高技术企业没有太多的设备、厂房以及原材料等有形资产，主要是靠技术、管理、市场以及其他不可轻易获取的资源等无形资产来进行经营，会计账面资产价值与企业的实际价值相差很多。

（二）评估方法的选择

在评估方法的选择上，企业估价评级哪家好，存在评估方法单一的情况。为满足主管部门的要求，评估机构选择两种方法进行评估，往往采用重置成本法进行评估，并运用收益现值法加以验证，评估值取重置成本法得出的结果。这种做法目前是通行的方法，企业估价评级机构，但可能仍然存在不能完全反映企业价值的情况。

每一种方法都有不同的假设前提和侧重点，因此也就可能得出不同的评估结果，对评估结果的取舍，要根据不同的评估目的、评估假设、市场情况和收集的资料的情况确定。

（三）收益法的参数取值

收益法较重要的参数包括收益额、折现率。在证券市场上，收益预测及折现率选取因被人为操纵而一直为人诟病，证券市场监管部门以及投资者对收益法的担忧也是收益额和折现率，因此证券监管部门一再出文规范收益法的使用。例如折现率，取值公式大同小异，但实际取值却有很大不同，而没有具体分析宏观经济走势、行业情况、企业具体情况，导致评估结果与实际价值相差很大。

证监会2008年6月出台的《上市公司并购重组财务顾问业务管理办法》*二十四条规定，财务顾问对上市公司并购重组活动，包括涉及上市公司收购、涉及对上市公司进行要约收购、涉及上市公司重大资产重组、涉及上市公司发行股份购买资产、涉及上市公司合并、涉及上市公司回购本公司股份等必须进行尽职调查应当重点关注包括估值分析、定价模式等问题，并在专业意见中进行分析和说明。

这些文件不仅要求对收益现值法的运用予以严格约束，采取两种以上评估方法进行评估，还要求上市公司董事会、独立董事、聘请的财务顾问也介入资产评估事宜，并为此承担更大的责任，甚至要求市公司董事会、独立董事、财务顾问对评估方法的适当性、评估假设前提的合理性独立发表意见，同时对评估机构的责任也有了明确规定。