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企业价值评估方法

一、市场法

市场法以价格形成的替代原理为基础，选择近期市场上相类似资产的交易价格通过直接比较或者类比分析进行价值评估。市场法的原理决定了它的使用前提:一是必须要有一个活跃的公开市场才能找到参照物。二是参照物及被评估资产相关的指标、参数、价格等能够计量并且可以搜集到。市场法在企业价值评估中通常用可比企业基本财务比率乘以目标企业相关指标作为评估值。常用的基本财务比率有市盈率、市净率、市销率。

(一)市盈率模型目标企业每股价值等于参照企业平均市盈率乘以目标企业每股收益。市盈率模型的优点是计算简单，数据获取*;该指标涵盖了收入、增长率、股利支付率等因素，综合性较高;缺点是不适用于收益为负的企业价值评估。

(二)市净率模型股权价值等于参照企业平均市净率乘以目标企业净资产。市净率模型的优点是当收益为负，市盈率模型无法使用时，可以使用市净率模型，因为绝大部分企业市净率很少为负数。缺点是市净率指标*受到会计政策的影响;一些高科技企业的价值与净资产没有太大关系，选择该指标不能很好反映企业价值。

(三)市销率模型目标企业股权价值等于参照企业平均市销率乘以目标企业销售收入。市销率模型的优点是不会出现负值，比市盈率、市净率模型有更广泛的适用性。缺点是该指标不能反映企业成本，而成本是影响企业价值的重要因素。

二、成本法

成本法的原理是从买方的角度估算重新购置与被评估资产相似或相同的全新资产所支付的费用。使用成本法时，首先要根据现有市场条件估算重新购置相同资产所需要的全部费用，然后减除各种贬值，贵州企业估价评级，包括物理损耗引起的实体性贬值，技术进步带来的功能性贬值，外部环境变化产生的经济性贬值。用公式表示为:成本法在企业价值评估运用中以企业资产负债表历史成本为基础，分别计算企业各单项资产的重置成本，减去对应的各种贬值得到各个单项资产的重估价值。企业各单项资产的重估价值减去负债后的余额即是企业价值。成本法的优点是估算数据有据可查，适用范围广，企业估价评级分析，只要企业有实物资产就可以进行客观可靠的估算。同时其缺点也很明显，成本法将企业资产割裂开来，忽略了资产间的协同效应，也没有考虑无形资产对于企业价值的影响，其评估结果反映了企业各资产在基准日的现时价值，却没有反映出企业未来发展的潜能。

三、收益法

理性的投资者在购买资产时，所支付的成本不会**过购买资产未来产生的收益。收益法通过预测资产预期收益，做企业估价评级报告的价格，其基本公式为:从基本公式上看，使用收益法进行评估时，必须满足以下条件:预期收益能够合理预测并用货币单位度量;折现率即投资者为取得预期收益承担的风险报酬率也要能用确切数据衡量;能够预测出产生收益的年限。收益法通常比成本法和市场法更适用于企业价值评估。首先它几乎反应了企业运营资本的整个收益情况;其次它考虑了时间的价值，将未来产生的现金流量折现到评估基准日，折现率反映投资该项资产获得预期经济收益的风险回报率;收益法同时也具有自身的局限性———测算过程比较困难。首先，各期现金流的预测可以采用各种合理方法;其次，折现率的确定也比较困难，陈蕾，刘旭(2012)研究发现:如果折现率成本低估50%，企业价值就会高估**;如果折现率高估50%，企业价值仅仅会低估30%。参数选择稍有不慎，评估价值评估结果将相差万别。

房产价值评估需要注意哪些？

一、谁来评估？

　　简单点说，是评估机构及其评估专业人员。其中，评估机构应当是有工商部门的营业执照和评估行政管理机构的备案的公司或合伙形式的组织机构。评估专业人员则包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，评估师的认证需要通过评估师资格全国统一考试。

　二、怎么评估？

　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的也可由**主持选定。确定**估机构后，应由委托人与评估机构订立委托合同。评估机构至少应派两名评估专业人员承办房产价值的评估业务，并由该评估人员和评估机构对评估报告签名和盖章，以示对报告内容负责。评估过程同样适用利害关系人回避制度。

　　征收房屋评估档案的保存期限不得少于三十年，方便必要时查阅。

三、评估纠纷怎么处理？

　　委托人对评估报告有异议的，首先可以要求评估机构解释。如果对解释不满意或对方不予解释，还可向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，必要的时候，也可采取诉讼的方式维权。但当事人在法律规定和评估报告载明的使用范围之外滥用报告内容导致的损失，评估机构和评估专业人员不承担责任。